見つけた土地の地目が農地だった場合、家を建てられなくはないけど地目を農地から宅地へ変更する農地転用（農転）手続きを経て初めて着工できる。この手続きと言うのは地元の農業委員会に農転許可の申請をして許可を得るのだが個人でやるにはハードルが高いので不動産屋経由で行政書士さんなどに頼むのがお勧め。自己所有の土地（自己転用）なら農地法4条、自分のように土地の権利移転を伴う場合（権利移動+転用）なら農地法5条に基づき手続きを行わなければならないらしく費用も手間もかかるけどその分通常は宅地で売りに出ている土地より若干安い。なので考えようによっては狙い目かもしれないけど農転許可が下りなかったり元々宅地じゃないから地盤改良や盛り土で莫大な追加費用がかかる場合もあるから購入前に不動産屋に相談してみたほうが良いと思う。参考までに農転にかかった費用をアイキャッチ画像にアップしておきました。
（これ大事）宅地用に農地を購入する際は契約書に必ず「もし農転が不許可の場合は返金して契約解除」の特約を入れてもらおう。
流れ的には農地を購入し自分名義にしてからその土地の地目を宅地に変更する感じ。「買ったはいいけど農転の許可が下りなかったら」と不安も横切ったが農転は慣れているようだし、不動産屋を信じて言われた必要書類を揃えて提出。
（これ大事）農転申請の必要書類の中には銀行が発行する建設資金（頭金、ローン）など）の自己資産証明書（残高のプリントでも大丈夫だった）とローンの申込書、予定の請負工務店名、家の平面図や立体図なんかも入っているので農地を購入し農転手続きをする場合は工務店やハウスメーカーとある程度話が進んでいるタイミングでないと農転申請の書類が揃わない。ちなみにあくまで「予定」なので実際に建てる工務店が変わったり部屋の配置が変更になるのは問題ないらしい。自分もそうだった。要は「宅地に変えたらちゃんと家を建てますよ」の確認のようだ。ちなみに自分の場合は農転申請をして許可が下りるまでにかかった期間は約1ヶ月でした。
（これ大事）不動産屋さんを選ぶときは「…県知事免許（**）」を見てみよう。（**）の中には5年おきの不動産更新回数が入り、「（1）」なら更新回数が1回目なので事業期間が5～9年、「（2）」なら10～14年。新規開業が悪いとは言わないけど信頼度の目安にはなる。特に自分のような移住者は土地勘も無いので地元に精通している不動産屋は大きな助けになる。農転の手続きなんて都会の不動産屋さんだと手こずりそうだしね。引っ越し後も町会の事を聞いたり信頼できる車屋さんを紹介してもらったりしてもらいました。
これで土地の所得は完了（と、この時は思った）。次号は自分の目指す家づくりの話です。
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